1주택자 양도세 비과세 요건 정리

 

이번 글에서는 1주택자 양도세 비과세 요건에 대해 자세히 안내해 드리겠습니다. 부동산을 보유하고 있는 분들이라면 양도소득세(양도세)에 대해 한 번쯤 고민해보셨을 텐데요. 특히 1주택자는 일정 요건을 충족할 경우 양도세가 비과세될 수 있기 때문에 정확한 조건을 파악하는 것이 중요합니다. 비과세 혜택을 받지 못하면 예상보다 큰 세금 부담이 발생할 수 있기 때문에 사전에 꼼꼼히 준비해야 합니다.

 

1주택자의 양도세 비과세는 단순히 ‘집이 한 채만 있으면 된다’는 것이 아니라, 보유 기간과 거주 기간, 매매 가격 등 다양한 요건을 충족해야 적용됩니다. 또한 최근 부동산 세법 개정으로 인해 비과세 기준이 달라질 수 있으므로 최신 정보를 확인하는 것이 필요합니다. 이번 포스팅에서는 1주택자의 양도세 비과세 요건을 하나씩 살펴보며, 비과세를 받기 위해 반드시 알아야 할 핵심 사항들을 정리해보겠습니다.

 

1주택자 양도세 비과세 기본 요건

1주택자의 양도세 비과세를 받기 위해서는 크게 보유 기간 요건, 거주 기간 요건, 양도가액 요건을 충족해야 합니다. 기본적으로 1세대 1주택 보유자의 경우라도 모든 매도에 대해 비과세가 적용되는 것은 아니므로 각 요건을 세부적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1세대 1주택 조건

양도세 비과세를 받기 위해서는 먼저 ‘1세대 1주택’에 해당해야 합니다. 1세대란 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족 구성원(부부 및 미혼 자녀 포함)을 의미하며, 세대원이 소유한 주택 수를 기준으로 판단합니다. 따라서 본인 명의로 1주택을 보유하고 있다고 하더라도 배우자나 자녀 명의로 추가 주택이 있을 경우 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

또한 1세대 1주택 기준을 충족하더라도 다음 요건을 함께 만족해야 양도세가 비과세됩니다.

 

보유 및 거주 기간 요건

비과세를 받기 위해서는 주택을 일정 기간 보유하고, 경우에 따라 거주한 기간도 충족해야 합니다. 이 기준은 주택 유형과 지역에 따라 다를 수 있습니다.

보유 기간 2년 이상

1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 기본적으로 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 즉, 취득 후 2년이 지나지 않은 상태에서 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

다만, 조정대상지역(투기과열지구 등) 내 주택의 경우 보유 기간뿐만 아니라 거주 기간 요건도 충족해야 하는 경우가 있습니다.

조정대상지역의 거주 요건

조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 2021년 이후부터는 2년 거주 요건이 추가로 필요합니다. 이는 단순한 소유만으로는 비과세 혜택을 받을 수 없으며, 실거주를 통해 거주 요건을 충족해야 한다는 의미입니다. 따라서 해당 지역 내 1주택을 보유한 경우에는 실거주 여부를 반드시 확인해야 합니다.

거주 기간을 인정받기 위해서는 주민등록상 주소를 실제로 해당 주택에 두고 있어야 하며, 단순 전입신고만 하고 실제 거주하지 않는 경우 불인정될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

양도가액 요건 및 고가주택 기준

1주택이라도 매매 가격이 일정 금액을 초과하면 전액 비과세가 아닌 부분 과세가 적용될 수 있습니다.

12억 원 이하 비과세

2023년부터 1주택자의 양도세 비과세 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향 조정되었습니다. 즉, 양도가액(실제 매매 가격)이 12억 원 이하인 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

예를 들어 10억 원에 주택을 매도하는 경우 양도 차익이 발생했더라도 양도세를 납부하지 않아도 됩니다. 하지만 매매 가격이 12억 원을 초과할 경우 초과분에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

12억 원 초과 시 부분 과세

주택 매매 가격이 12억 원을 초과하는 경우, 초과 금액에 대해서만 양도세가 부과됩니다. 예를 들어 주택을 15억 원에 매도했다면, 비과세 한도인 12억 원을 제외한 3억 원에 대해 양도세가 부과됩니다. 이 경우 양도차익, 보유 기간, 기타 공제 항목 등을 고려하여 최종 세금이 산출됩니다.

 

1주택 비과세 예외 사항

일부 예외적인 상황에서는 비과세 요건을 충족하지 못하더라도 예외적으로 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다.

2주택자라도 비과세 가능한 경우

일시적 2주택자의 경우 일정 기간 내 기존 주택을 처분하면 1주택자로 인정받아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 일반적으로 기존 주택을 취득 후 1년 이상 보유한 상태에서 신규 주택을 취득하고, 3년 이내에 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택이 유지됩니다. 다만, 조정대상지역에서는 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

상속주택 보유 시

상속을 통해 주택을 추가로 보유하게 된 경우에도 일정 조건을 충족하면 1주택자로 간주되어 비과세를 받을 수 있습니다. 상속주택과 본래 보유 주택이 있을 경우, 상속주택을 양도하지 않는다면 기존 주택은 여전히 1주택자로 인정됩니다. 하지만 상속주택을 양도할 경우 양도세가 부과될 수 있으므로, 상속주택 관련 규정을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

 

1주택자의 양도세 비과세를 받기 위해서는 보유 기간 2년 이상, 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주, 그리고 양도가액이 12억 원 이하 등의 요건을 충족해야 합니다. 만약 이 기준을 충족하지 못하면 양도세가 부과될 수 있으므로, 주택 매도 전에 비과세 요건을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 세법은 변동될 가능성이 높으므로, 매매 전 최신 규정을 확인하는 것이 필요합니다. 1주택자의 경우라도 주택 가격이 상승하면 부분 과세가 될 수 있으므로 세금 부담을 줄이기 위해 전문가 상담을 받아보는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.